Aumenti di cubatura in cambio di riqualificazione energetica: ecco cosa prevede la legge edilizia

Al nostro microfono il cosnlgiere del Pdl Emilio Nasuti speiga eprchè la nuova legge in materia edilizia raprestna un ocasione a costo zero dell'economia abruzzese.

A seguire il testo di legge approdato in consiglio

Norme per l’attuazione dell’articolo 5 del D.L. 13 maggio 2011, n. 70

(Semestre europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia) convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 e modifica dell’articolo 85 della legge regionale 15/2004 “Disposizioni finanziarie per la redazione del bilancio annuale 2004 e pluriennale 2004-2006 della Regione Abruzzo (Legge finanziaria regionale 2004).

Articolo 1(Obiettivi e finalità)

1.In attuazione del comma 9 dell’articolo 5 del D.L. 13 maggio 2011, n. 70 (Semestre europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia) convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, la presente legge detta norme per  incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, la promozione della riqualificazione delle aree degradate, la riqualificazione degli edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione o da rilocalizzare e lo sviluppo della efficienza energetica e delle fonti rinnovabili. 

Emendamento 37 e sub 37/1
1 bis. Gli immobili interessati dagli interventi previsti dagli articoli 2 e 3 devono risultare preventivamente accatastati presso le agenzie del territorio, ai sensi del testo unico delle leggi sul nuovo catasto approvato con R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572 “Approvazione del testo unico delle leggi sul nuovo catasto”. Per gli edifici che devono essere accatastati al nuovo catasto edilizio urbano, ai sensi del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, devono essere presentate idonee dichiarazioni alle agenzie del territorio per l’accatastamento o per la variazione catastale prima della presentazione della denuncia di inizio attività (DIA) o prima del rilascio del permesso di costruire. Il tecnico abilitato deve attestare la volumetria esistente, mediante idonea e completa documentazione di tipo grafico e fotografico”;

Articolo 2(Disposizioni comuni agli interventi di riqualificazione urbana realizzati attraverso la ristrutturazione, l’ampliamento e la demolizione e ricostruzione)

1.Per favorire azioni di riqualificazione urbana e al fine di migliorare la qualità del patrimonio edilizio esistente sono ammessi interventi di ristrutturazione, ampliamento e di demolizione e ricostruzione con realizzazione, quale misura premiale, di un aumento di volumetria rispetto a quella legittimamente esistente alla data di entrata in vigore della presente legge, nei limiti e secondo i criteri di cui agli articoli 3 e 4. 

2.Per volumetrie legittimamente esistenti si intendono le volumetrie esistenti legittime o legittimate attraverso procedure di sanatoria, di condono ovvero oggetto delle procedure di cui alla L.R. 26 aprile 2004, n. 15 “Disposizioni finanziarie per la redazione del bilancio annuale 2004 e pluriennale 2004-2006 della Regione Abruzzo (Legge finanziaria regionale 2004)” e ss.mm.ii., quali risultanti da perizia asseverata da un tecnico abilitato.

3. Agli interventi di cui al comma 1 non si applicano i limiti di densità edilizia stabiliti dall’articolo 7 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765”.

4. Gli interventi di cui al comma 1, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, sono soggetti esclusivamente al rispetto dei parametri di altezza e di distanza stabiliti dagli articoli 8 e 9 del D.M. n. 1444/1968 per le singole zone territoriali omogenee come individuate dall’articolo 2 dello stesso D.M. n. 1444/1968.

Emendamento 21

4 bis. Per standards di parcheggi si intendono quelli previsti dagli strumenti urbanistici vigenti nei Comuni e comunque non inferiori ai parametri di cui alla lettera d) dell’articolo 3 D.M. 1444/68.

Emendamento 22

4 ter. Il costo di acquisizione di altre aree equivalenti per la monetizzazione delle superfici di cui all’art.4 bis, in luogo della cessione o uso pubblico, sarà determinato ponendo a riferimento i valori l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

5. Fermo restando il rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, alla tutela dell’ambiente e dell’ecosistema, nonché le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della L. 6 luglio 2002, n. 137),  gli incentivi non si applicano agli interventi su edifici abusivi, su edifici siti nei centri storici ovvero in aree di inedificabilità assoluta.

Subemendamento 24/16.

Le differenti misure incentivanti disciplinate dalla presente legge possono essere oggetto di istanza contestuale a condizione che non vengano superati i singoli parametri di incentivo così come determinati, sulla base delle distinte destinazioni edilizie esistenti, dagli articoli. 3 e 4.

Emendamento 257. Il parametro dell’incentivo e la relativa modalità di calcolo sono riferiti alla destinazione d’uso attestata dal Comune esistente alla data dell’approvazione della presente legge. 

8. In caso di edifici ad usi promiscui, le volumetrie e le superfici di riferimento sono calcolate, rispettivamente, sulle distinte tipologie edificabili e pertinenziali esistenti ed asseverate dal tecnico abilitato in sede di presentazione della documentazione relativa al titolo abilitativo previsto dal comma 14, dell’articolo 5 del D.L. 70/2011, convertito in L. 106/2011.

Emendamento 26
Emendamento 15
9. La possibilità di effettuare gli interventi di riqualificazione urbana di cui al comma 1 è esclusa per tutte le aree ricomprese nei piani particolareggiati previsti dagli elaborati di P.R.G., a condizione che questi ultimi siano stati almeno adottati dai competenti organi comunali. Al fine di cogliere l’obiettivo di migliorare la qualità del patrimonio edilizio gli interventi di cui al comma 9 dell’articolo 5 del D.L. 70/2011 sono comunque ammessi sui singoli corpi edilizi anche se insistenti all’interno dei piani particolareggiati, fermo il rispetto di quanto disposto dall’articolo 12, comma 2, del D.P.R. 6 giugno 2001, n 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)”.

Articolo 3(Misure premiali per la riqualificazione urbana realizzata attraverso interventi di ristrutturazione, ampliamento e di demolizione e ricostruzione di edifici residenziali)

Emendamento 6
1.In favore degli interventi di ristrutturazione, ampliamento e di demolizione e successiva ricostruzione di immobili residenziali posti intessere per le finalità di cui al comma 1 dell’articolo 2, i Comuni riconoscono, quale misura premiale, una volumetria supplementare nella misura del 20 per cento della volumetria edificata esistente al momento dell’entrata in vigore della presente legge. 
2. L’ incremento volumetrico di cui al comma 1 può essere aumentato fino a raggiungere il 40 per cento, laddove il proprietario reperisca gli standards di parcheggi necessari per l’intera costruzione, esistente e relativo ampliamento, ovvero provveda alla monetizzazione degli standards richiesti mediante pagamento al Comune di una somma commisurata al costo di acquisizione di altre aree equivalenti per estensione e comparabili per ubicazione e destinazione a quelle per le quali sussiste l’obbligo di cessione.
3.Gli introiti derivanti dalla monetizzazione degli standards di cui al comma 2 sono vincolati alla acquisizione da parte del Comune di aree destinate ai parcheggi, alle attrezzature e alle opere di urbanizzazione secondaria di interesse generale, o destinate a servizi di quartiere, nonché alla realizzazione o riqualificazione di dette opere e servizi e all’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici.
4. Il valore massimo della misura premiale è incrementato di un ulteriore 10 per cento  della volumetria esistente qualora l’intervento sia inserito all’interno di un Piano di Recupero e per tale incremento siano reperiti i relativi standards destinati a parcheggi, anche attraverso la monetizzazione prevista al comma 2.
5. Il valore massimo della misura premiale è incrementato di un ulteriore 10 per cento della volumetria esistente qualora l’intervento realizzato abbia la qualificazione energetica in classe A ai sensi della normativa vigente e per tale incremento siano reperiti i relativi standards destinati a parcheggi, anche attraverso la monetizzazione prevista nel precedente comma 2.
6. In ogni caso, gli spazi per parcheggi pertinenziali sono reperiti nella misura minima di 1 mq./10 mc.

Articolo 4(Misure premiali per la riqualificazione urbana realizzata attraverso interventi di ristrutturazione ampliamento e di demolizione e ricostruzione di edifici non residenziali)

Emendamento 6bis
1.In favore degli interventi di ristrutturazione, ampliamento e di demolizione e ricostruzione di immobili ad uso non residenziale, posti intessere per le finalità di cui al comma 1 dell’articolo 2, i Comuni riconoscono, quale misura premiale, una superficie supplementare nella misura del 10 per cento della superficie utile lorda esistente al momento dell’entrata in vigore della presente legge. 

2. L’incremento di cui al comma 1 può essere aumentato di un ulteriore 10 per cento, laddove il proprietario reperisca gli standards di parcheggi necessari  per  l’intera costruzione, esistente e relativo ampliamento, ovvero provveda alla monetizzazione degli standards mediante pagamento al Comune di una somma commisurata al costo di acquisizione di altre aree equivalenti per estensione e comparabili per ubicazione e destinazione a quelle per le quali sussiste l’obbligo di cessione.

3. Gli introiti derivanti dalla monetizzazione degli standards di cui al comma 2 sono vincolati alla acquisizione da parte del Comune di aree destinate a parcheggi, alle attrezzature e alle opere di urbanizzazione secondaria di interesse generale, o destinate a servizi di quartiere, nonché alla realizzazione o riqualificazione di dette opere e servizi e all’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici.
Subemendamento 28/1

Emendamento 124. Il valore massimo della misura premiale è incrementato di un ulteriore 10 per cento  della superficie esistente qualora l’intervento realizzato abbia la qualificazione energetica in classe A ai sensi della normativa vigente.

5. In ogni caso, gli spazi per parcheggi pertinenziali sono reperiti nella misura minima prevista dalla normativa vigente in materia per la specifica destinazione.

Articolo 5 (Condizioni e criteri per la delocalizzazione delle volumetrie o delle superfici) 

1.La delocalizzazione delle volumetrie o superfici esistenti, totali o parziali, è ammessa a condizione che nelle aree di destinazione dell’edificabilità siano rispettati i parametri di altezza e di distanza stabiliti dal D.M. 1444/1968 per le singole zone omogenee di cui all’articolo 2 del D.M. stesso, prescindendo dalla zonizzazione di P.R.G..

La ricostruzione è possibile su aree con destinazione d’uso omogenea o compatibile con la destinazione dell’edificio demolito, assumendosi a riferimento i criteri stabiliti al comma 3 dell'articolo 6.

2. Il trasferimento avviene sulla base di un previo atto pubblico di asservimento e la nuova edificazione è preceduta dalla demolizione delle volumetrie asservite.

3. Per il reperimento degli standards di parcheggi necessari a soddisfare le volumetrie o le superfici trasferite ovvero per la loro monetizzazione, si applicano le disposizioni di cui al comma 2 degli articoli 3 e 4.

Articolo 6 (Condizioni e criteri per le modifiche di destinazione d’uso)

Emendamento 111. Nel rispetto della lettera a) del comma 9 dell’articolo 5 del D.L. 70/2011 convertito, con modificazioni, dalla L. 106/2011 le modifiche di destinazioni di uso, attraverso interventi ristrutturazione o di demolizione e ricostruzione, sono ammissibili purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari. 

2. Ferma la possibilità di modificare la destinazione d’uso degli edifici esistenti all’interno delle categorie già ammesse nella zona dagli strumenti urbanistici, sono comunque consentiti i cambi di destinazione verso quelle destinazioni  già presenti nell’edificio o negli edifici esistenti e che si inseriscono in omogeneità col contesto,  avuto riguardo alle funzioni esistenti nell’intorno dell’ambito o dell’edificio d’intervento. Il cambio di destinazione d’uso, in questo caso, deve essere funzionale alla finalità di riconnettere, razionalizzare e raccordare il tessuto urbano od edilizio. Sono comunque ammesse le modifiche di destinazione volte a favorire il riutilizzo dei contenitori non residenziali in disuso od in via di dismissione. Nel caso in cui gli immobili siano inseriti in zone di P.R.G. che concorrono alla determinazione della dotazione complessiva degli standards di piano, presupposto essenziale per il cambio di destinazione è rappresentato dal fatto che risultino comunque garantiti i limiti minimi inderogabili stabiliti dall’articolo 3 del D.M. 1444/1968 ovvero, laddove i Comuni ritengano motivatamente indispensabili le dotazioni eccedenti i minimi inderogabili, si proceda alla loro monetizzazione con i criteri stabiliti al comma 2 dell’articolo 3.
3. La complementarietà delle destinazioni, che include anche le strutture accessorie, è, invece, valutata in riferimento alla coesistenza di diverse destinazioni d’uso, tra loro compatibili, che devono essere caratterizzate dall’integrazione delle diverse funzioni fra loro, in un rapporto di completamento. 
4. Salva la possibilità delle Amministrazioni comunali di individuare ulteriori casi, sussiste complementarietà  tra le seguenti destinazioni:  Destinazioni residenziali integrabili: con esercizi commerciali di vicinato; studi professionali; artigianato di servizio; ricettività alberghiera ed extra - alberghiera, direzionale, servizi e social housing; 
Destinazioni produttive industriali o artigianali integrabili con: direzionale e servizi; commerciali di vicinato, di media e di grande distribuzione, ricettività alberghiera ed extra - alberghiera;
Destinazioni turistico- ricettive, integrabili con: ricettività alberghiera ed extra alberghiera, residenze per il personale addetto, social housing;
Destinazioni direzionali integrabili con: artigianato di servizio, commerciale nella forma di esercizio di vicinato e media distribuzione, social housing;
Destinazioni agricole integrabili con: attività agrituristica in ogni forma, somministrazione alimenti e bevande e ricettività specifica extra alberghiera, Social housing;
Destinazioni ambientali e di uso collettivo, compatibili con: attività sportive e turistico ricreative.
5. Per le destinazioni d’uso commerciale, restano fermi i parametri urbanistici stabiliti dalla L.R. 16 luglio 2008, n. 11 “Nuove norme in materia di commercio” e le relative procedure per il rilascio delle autorizzazioni edilizie e commerciali.
6. Le destinazioni extra-alberghiere sono quelle indicate nella L.R. 28 aprile 1995, n. 75 “Disciplina delle strutture turistiche extralberghiere” e ss.mm.ii. e sono disciplinate da tale disposizione.
7. Le modifiche di destinazione d’uso in deroga allo strumento urbanistico sono autorizzate dal Consiglio Comunale con la procedura di cui all’articolo 14 del D.P.R. 380/2001, laddove sia riscontrata la sussistenza delle condizioni di cui al primo periodo del comma 9 dell’articolo 5, del D.L. 70/2011, convertito in L. 106/2011, costituente presupposto necessario e sufficiente per l’applicazione della specifica misura incentivante.

Emendamento 36
8. Al cambio di destinazione d’uso, anche in deroga agli strumenti urbanistici, si possono applicare le misure premiali salvo il reperimento degli standards di parcheggi e la loro monetizzazione, come disciplinati dagli articoli 3 e 4.

Emendamento 10

Articolo 7(Condizioni e criteri per la modifica della sagoma)
1. Per tutti gli interventi di ristrutturazione, ampliamento, demolizione e successiva ricostruzione posti in essere per le finalità di cui al comma 1 dell’articolo 2 e disciplinati dalla presente legge, sono ammesse le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti, nel rispetto delle disposizioni di cui al D.M. 1444/1968.


Articolo 8(Semplificazione delle procedure)
1.I poteri sostitutivi in materia di rilascio di titoli abilitativi sono esercitati dalle Province nei modi e nelle forme previste dall’articolo 63 della L.R. 12 aprile 1983, n. 18 (Norme per la conservazione, tutela, trasformazione del territorio della Regione Abruzzo).

Emendamento 9

2. Fermi restando i limiti di cui al comma 8 dell’articolo 20 della L.R. 18/1983, non sono considerate varianti al piano regolatore le modifiche inserite negli strumenti attuativi che non alterino i carichi urbanistici previsti dal piano stesso.  I piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale vigente sono adottati, contro dedotti nelle osservazioni ed approvati dalla Giunta comunale.

Emendamento 8

3. Ferma restando l’applicabilità della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nei casi e nei termini previsti dall’articolo 19 della L. 241/1990 e dall’articolo 5, comma 2, lett. c) del D.L. 70/2011, gli interventi di cui agli artt. 3 e 4 sono realizzabili mediante DIA ai sensi dell’articolo 22 del 380/2001 e ss.mm.ii. ovvero, in alternativa, mediante permesso di costruire.

Emendamento 1

Articolo 9
(Modifica all’articolo 85 della l.r. 15/2004)

Al comma 2 dell’articolo 85 della legge regionale 15/2004 “Disposizioni finanziarie per la redazione del bilancio annuale 2004 e pluriennale 2004-2006 della regione Abruzzo (Legge finanziaria regionale 2004) la parola “luglio” è sostituita dalla parola“dicembre”.
Articolo 10(Entrata in vigore)
1.La presente legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Abruzzo.