Ricostruzione case E: ma i soldi bastano?

L'associazione Onlus  Cittadini per i Cittadini interviene con un comunicato stampa sulla ricostruzione  pesante degli edifici di tipo "E", che fa seguito a una dura nota firmata dagli ingegneri dell'Aquila Maria Grazia D'Ascanio, Giovanni Di Filippo, Arturo Fiamma, Gennaro Luciano, Volfango Millimaggi, Antonello Pellegrini, Gianfranco Ruggieri, Antonello Salvatori, preoccupati dal fatto che in base al prezzario il costo a metro quadro per rifare le case sarebbe di meno di 800 euro. In questo modo, dicono i tecnici, e chi vorrà rifarsi la casa dovrà pagare la differenza di tasca sua. Anche più di 70mila euro, ala faccia del 100% per le case E.

I COMITATI: PER LE CASE '' E'' E' UNA GIUGLA BUROCRATICA

"E’ dal giorno della sciagura che si è abbattuta sulla nostra amata città, dal 6 Aprile 2009, che le azioni ed i provvedimenti necessari per risolvere le problematiche proprie dell’emergenza e dare corso alla ricostruzione, invece di essere sanciti da una legge generale, vengono dettati da ordinanze di governo che poi in corso d’opera mostrano la loro inadeguatezza per affrontare le problematiche vere.

Per cui da quel giorno, i vari organi di decisione ed i più competenti ordini professionali devono cimentarsi con molteplici richieste di chiarimenti che danno luogo a lunghe procedure burocratiche, talvolta peggiorative, che moltiplicano i tempi di attesa necessari alla risoluzione delle problematiche. Consapevoli che le giuste aspirazioni dei proprietari delle abitazioni gravemente danneggiate sono custodite nel diritto e nella Costituzione del nostro Paese, è del tutto ovvia la pretesa che indennizzi e contributi siano assicurati ed elargiti da leggi appropriate nel più breve tempo possibile.

Dare soluzioni adeguate e rapide, nella certezza del diritto, diviene fondamentale per Ingegneri e Tecnici al fine di accelerare la presentazione dei progetti di ricostruzione delle nostre abitazioni gravemente danneggiate dal terremoto del 6 Aprile.

Per offrire soluzioni adeguate è fondamentale chiarire l’entità del contributo e le modalità di erogazione dello stesso, auspicando che tali chiarimenti siano migliorativi rispetto a quanto oggi previsto dalla Ordinanza 3790 e successive, e possano essere applicati in maniera retroattiva."

"Tali miglioramenti - continua il comunicato - devono avere valore retroattivo per evitare il ripetersi di quanto già accaduto nella valutazione delle pratiche previste dalla OPCM 3779 relativamente alla ricostruzione leggera degli edifici classificati di tipologia “ B “; infatti, in quella sede sono state penalizzate tutte le pratiche presentate entro le prime scadenze, poiché ogni chiarimento successivo, che ha aumentato di fatto il contributo, non ha mai trovato applicazione retroattiva.

Si fa presente che la mancata retroattività è penalizzante e punisce i tecnici ed i proprietari diligenti rispettosi delle ordinanze e delle scadenze, mentre premia gli attendisti: certamente le scadenze devono essere fissate con cognizione di causa relativamente alle difficoltà e alla gravità delle problematiche.

E’ il caso di sottolineare che adesso ci troviamo ad affrontare il nocciolo duro della vera Ricostruzione della Città Territorio e del suo comprensorio che al 75% risulta essere stata gravemente danneggiata, per cui le dichiarazioni del Commissario alla Ricostruzione Chiodi e del Sindaco Cialente, che invitano i proprietari e i tecnici a presentare i progetti per le “ E ”, minacciando l’improrogabilità della scadenza del 31 Dicembre 2010, devono essere ricondotte nella giusta dimensione delle attese degli operatori tecnici e della congruità del risarcimento riconosciuto ai proprietari.

Ciò sopratutto, per il fatto che è lo stesso Chiodi ad ammettere pubblicamente la necessità del chiarimento richiesto dai Tecnici sul prezziario della Regione Abruzzo relativo ai costi dell’edilizia sostitutiva ed agevolata: diviene cioè ineludibile che il chiarimento sia dato immediatamente, ovvero in tempi brevi, considerando altresì che le alte intelligenze della struttura di missione e delle altre strutture di supporto alla ricostruzione sono pagate profumatamente, e considerando che il 31 Dicembre è ormai alle porte diviene necessario prorogare il termine di scadenza."

"L’Ordine degli Ingegneri e diversi Tecnici - conclude così il comunicato - , come si legge anche oggi sulla stampa, riferendosi ai progetti di ricostruzione e ristrutturazione primaria, questa volta con cognizione di causa e giuste argomentazioni, dichiarano di non essere ancora nella condizione di poter presentare le pratiche tecniche ed amministrative in termini utili dentro tale scadenza, e consapevoli che il bene dei cittadini vada comunque perseguito attendono Leggi più esaustive e cogenti riferibili alla materia di cui trattasi.

I cittadini/proprietari devono sentirsi tutelati, senza avere il timore che per ricostruire/ripristinare la loro abitazione principale devono accollarsi la differenza dei costi tra quanto riconosciuto come costo al metro quadro e quanto (riferibili alla superficie lorda) in realtà necessario".

 

GLI INGEGNERI: I SOLDI PER LE CASE E NON BASTANO

E’ ormai consuetudine ricondurre ogni discussione sui problemi della ricostruzione ad un banale “i professionisti presentino i progetti perché ora è tutto definito”.

Di fatto non è così, non lo è affatto, ed è banale troncare ogni confronto su problemi reali con il consueto attacco ai progettisti. "Perché non si presentano i progetti per le case E"? O meglio la domanda sarebbe “Perché pur avendo i progetti pronti non si presentano le case E?”

I motivi sono diversi ma uno impera sovrano: i prezzi per la ricostruzione.

Tali prezzi non incidono solo sugli edifici da demolire e ricostruire ma anche su quelli oggetto di riparazione costituendo questi stessi prezzi il limite di convenienza oltre il quale si DEVE procedere alle demolizioni.

L’ordinanza 3881 ... stabilisce che ......qualora il costo dell'intervento di miglioramento … sommato al costo di riparazione delle parti strutturali e non strutturali e degli impianti e dell'adeguamento igienico-sanitario … superi il costo per l'intervento di sostituzione edilizia del fabbricato, il contributo ammesso, per la ricostruzione … non può essere superiore al costo di costruzione di un fabbricato di uguale volumetria determinato in misura pari al costo di produzione definito per I'edilizia agevolata dalla regione Abruzzo, aumentato del 20%, per tener conto degli oneri previsti dalle normative in materia dl efficienza energetica e di Isolamento acustico ...”

In soldoni, se il costo previsto per il progetto di riparazione, compreso il miglioramento sismico e l’adeguamento energetico, supera il costo per l’eventuale ricostruzione di un fabbricato delle stesse consistenze SI DEVE DEMOLIRE.

La Regione è arrivata a definire le soglie di costo unitario per la costruzione di interventi di edilizia agevolata ufficializzando con la Delibera di Giunta Regionale n. 614 del 9 agosto 2010 pubblicata sul B.U.R.A. del 24 settembre 2010.

Questa delibera definisce un costo di partenza (808,00 €/mq) e delle ricorrenze che danno diritto ad incrementi percentuali che possono portare ad un costo base di appalto per la ricostruzione al massimo pari a 1.180,00 €/mq.

Ancora altre ricorrenze (oneri complementari, indagini, spese tecniche, eventuale acquisto dell’area) portano ad incrementare ancora questo costo per arrivare ad un totale massimo pari a 1.690,00 €/mq. Questo è il prezzo TEORICO che alcuni Amministratori hanno indicato quale somma certa messa a disposizione per ricostruire.

MAGARI FOSSE COSI’ … ma non lo è.

Le delibere e le ordinanze vanno lette sino all’ultima riga e non parzialmente come ci sembra invece accada nella generalità dei casi ed applicate per quel che dispongono.
L’articolo 1 della citata delibera definisce i COSTI UNITARI mentre il successivo articolo 5 definisce i parametri dimensionali da applicare per arrivare alla definizione dell’importo massimo finanziabile per la costruzione di un determinato fabbricato (ovviamente sempre riferendosi ad un intervento di edilizia agevolata).

Tale ultimo articolo stabilisce che il costo unitario definito all’articolo 1 vada riferito ad una superficie virtuale che la tecnica urbanistica definisce “superficie convenzionale” che è costituita dalla SUPERFICIE UTILE CALPESTABILE (quindi muri esclusi) ed UNA QUOTA PARTE (al massimo il 45%) della SUPERFICIE NON RESIDENZIALE CALPESTABILE E DI QUELLA DESTINATA A PARCHEGGI che poi viene ulteriormente ridotta al 60%.

Ma non basta ancora questo a chiarire: nella superficie non residenziale non possono essere inseriti sottotetti ispezionabili con altezze inferiori a 2,40 ml, la tromba delle scale si calcola una sola volta cioè per un solo piano al pari del pozzo ascensore.

Morale della favola: LA SUPERFICIE CONVENZIONALE (che la delibera definisce come complessiva) E’ NOTEVOLMENTE INFERIORE A QUELLA LORDA EFFETTIVA.

Il problema che nasce è di relazionare questa delibera regionale con le ordinanze emanate ed utilizzate a tutt’oggi per la ricostruzione le quali al contrario hanno sempre riferito le quantità ALLE SUPERFICI LORDE COMPLESSIVE in ogni passaggio tecnico economico.

Per capirci i 400 ovvero 600 €/mq messi a disposizione per il miglioramento sismico sono calcolati in riferimento alla SUPERFICIE LORDA COMPLESSIVA COPERTA compresi vani scala, sottotetti e piani cantinati senza limitazione alcuna.

Se torniamo a leggere con attenzione quanto disposto dall’ordinanza 3881 prima citata ci si rende conto che il calcolo di convenienza economica deve essere fatto in relazione al dato assoluto del costo di costruzione di un fabbricato di uguale volumetria ovvero al costo complessivo derivante dall’applicazione della delibera regionale nella sua interezza.

Facciamo un esempio concreto, basato su di un progetto completamente sviluppato (pur se non presentato per i problemi di cui alla presente nota). Per un condominio di 18 appartamenti da 95 mq ognuno con piano cantinato e piano sottotetto accessibile la superficie complessiva calcolata ai sensi dell’art. 5 della delibera regionale assomma a poco meno di 1.600 mq che moltiplicati per il costo unitario complessivo derivante dall’applicazione dell’art. 1 della stessa delibera, quantificato in circa 1.410,00 €/mq, porta ad un riconoscimento di un contributo per la ricostruzione pari a circa 2.256.000 € (duemilioniquattrocentomila euro)
La superficie lorda complessiva da riedificare però assomma a circa 437 mq lordi per piano per 7 impalcati (piano seminterrato, cinque piani abitativi e piano di sottotetto) ovvero circa 3.059,00 mq. Se ora vado a dividere la somma che la delibera mi ammette come contributo alla superficie lorda complessiva abbiamo un costo di costruzione unitario REALE pari a circa 737,00 €/mq (settecentotrentasette euro al metro quadrato)
E nelle cifre su esposte non sono ancora comprese né la demolizione nè lo smaltimento. Ultima annotazione: se si supera un costo di miglioramento + riparazione + adeguamento energetico pari a 737 €/mq si dovrà demolire e ricostruire.

Da non sottovalutare anche il fatto che la stessa ordinanza 3881 offriva due possibilità di demolizione con il riconoscimento di un contributo parzializzato e fissato in 500 €/mq per edifici senza danno strutturale e 750 €/mq in caso di edificio con danno strutturale prescindendo dalla redazione di un progetto di riparazione che permettesse una valutazione del raggiungimento della soglia di convenienza.

NOTA TECNICA: LA QUASI TOTALITA’ DEGLI EDIFICI E AVRANNO COSTI SUPERIORI A QUESTA SOGLIA.

Conclusioni: dato che un costo di ricostruzione reale ammonta a circa 1.200 €/mq per ricostruire il proprio fabbricato i 18 condomini dovranno integrare il contributo ottenuto (con i calcoli eseguiti ai sensi della delibera regionale) di una somma pari a circa 463,00 € che per la superficie da riedificare ammontano a circa 1.416.317 € ovvero ancora una integrazione ad personam pari a circa 78.684 (SETTANTOTTOMILASEICENTOOTTANTAQUATTRO EURO)

L’esempio riportato è relativo ad un condominio ex-ATER interamente riscattato dagli attuali proprietari.

Sorge legittimo un dubbio: chi avrà il coraggio di andar a dire ai proprietari (tutti pensionati con redditi decisamente non alti) di versare il contributo integrativo?

Per chiudere in maniera costruttiva pensiamo sia utile fare una proposta concreta.

La delibera regionale potrebbe trovare una applicazione parzializzata rimandando poi alle precedenti e specifiche ordinanze la definizione della parte dimensionale.

In sostanza: la delibera regionale n. 614 del 08.09.2010 nei comuni del cratere ed ai fini dei progetti finalizzati alla ricostruzione deve applicarsi limitatamente al contenuto dell’articolo 1 relativamente alla quantificazione dei prezzi unitari rinviando alle OO.P.C.M. la definizione delle superfici come da esse definite ovvero in riferimento alle superfici lorde complessive coperte.